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益房网记者:非常感谢您接受我们益房网的采访,可以为我们简单谈一谈赛博地产代理的“山水湖滨”二期以及“蠡湖公馆”的一些概况?
徐经理:首先应该说“山水湖滨”和“蠡湖公馆”这两个楼盘都有一个非常强势的自然资源就是五里湖,“山水湖滨”在五里湖北侧金城西路,它通过蠡湖隧道到达市中心大概十分钟的距离,它的一个很大的特点就是在繁华和糊之间有个非常好的契合点。它用十分钟时间可以到达繁华的市中心,但是每天又都可以在环境优美的五里湖边享受居家生活。从这一点来讲呢,这是无锡非常难得的一个临湖的高层项目,基本上90%的单位都可以看到五里湖。“蠡湖公馆”在五里湖的长广溪湿地的一侧,它正对着长广溪湿地,称之为九大湿地之一。“蠡湖公馆”最近的地方里五里湖只有200米,是成联排的高档居住社区。这两个项目都依靠五里湖,都有非常强势的山水资源,应该说是一些财富人士和一些城市有生活品味的人的非常好的选择。

益房网记者:是想通过这两个项目是给人们一种怎样的生活方式呢?
徐经理:我们一直提倡的概念,城市是人去打拼,去工作,去创造财富的地方;有山有水,环境非常优美,相对比较宁静的地方才是人生活的地方。中国的一些中产阶级也好,一些财富城市人士也好,应该有自己生活的观念,有自己生活的观点,不是把住在市中心作为一种荣耀,而更多的去享受自己的生活,远离城市,去亲近自然,亲近山水,返璞归真。所以说“蠡湖公馆”也好,“山水湖滨”也好,我们更多的是想打造一种比较时尚,比较亲近自然的一种生活方式,让我们有时间去和自然对话,有时间去和自己对话,而不是永远处于一种烦躁,快节奏的城市里面。

益房网记者:我们赛博地产也代理过其它的项目包括“印象剑桥”还有“山水湖滨”一期,那是怎么突出现在代理的这个项目的特色?
徐经理:五里湖作为无锡非常优越的一个自然资源,很多楼盘都在利用这样一个自然资源。不仅仅是赛博代理的“印象剑桥”、“山水茗苑”、“宝界山庄”包括“山水湖滨”、“蠡湖公馆”同时像“湖玺庄园”、“阳光一号”等等,这些都是在五里湖沿线,我们共同一个特点都有这个强势的资源支撑,当然对于整个城市来讲这样一个楼盘具有非常明显的竞争优势。就是在这样一个共性前提之下,作为一个地产的楼盘,作为一个代理公司还是要去赋予一些物业自己的个性特征和其他一些强势的或者说反馈给消费者的一个生活的主张和它的立意点。那么不同的物业,当然赛博有不同的定位。从“山水湖滨”来讲,通过良好的规划设计,我们做到90%的单位临湖。都能在家里面欣赏到后面的湖景。这可能在前期规划方案也好,产品定位包括户型的设计上面是花了很大的心血来进行研究。再有一个方面,因为这样一个楼盘矗在五里湖非常优越的一个景观资源,我们在窗子的设计,阳台包括一些落地玻璃的运用上面都做的非常讲究,让每一个家庭有更多的景观幅度来欣赏这样一个湖景。“山水湖滨”另外一个优势,它外面有五里湖这样一个非常浩淼的水系,我们内部也做了一些有热带风情的小区水景。就是把水作为一个非常大的卖点。人有一个很大的特征,就是亲水。在“山水湖滨”里面,湖和水变成生活的主导。“蠡湖公馆”也享受长广溪湿地和五里湖自然的景观资源。对于联排别墅总价超过300万以上的物业应该都是城市财富人士的人群,这些人群不仅仅要求有良好的自然资源,更多的是要一种生活的品味和思想。在这一点上面,“蠡湖公馆”可能索求的会多一点。我们首次在无锡提出ArtDeco的概念,ArtDeco是一种艺术风潮,1925年在巴黎诞生,现在ArtDeco不仅用在时尚设计,包括一些工艺品、手机、笔记本电脑甚至建筑,都能处处提醒一种ArtDeco艺术流派。ArtDeco一方面是一种艺术的外形,更多的ArtDeco是一种生活的品味。我们可以看到像上海虹桥路啊以前一些老的使馆区,一些当时的银行家、资本家在上海造的一些房子都有很多的ArtDeco的印记。那么“蠡湖公馆”在这方面做的更多一点,我们是要打造一个有思想的楼盘,同时为有思想的人打造一种有思想的生活。在这方面我们“蠡湖公馆”下了比较多的功夫。

益房网记者:现在无锡有很多知名的品牌都打出“蠡湖”或者“山水”之类的案名出来,也可说有一种“泛滥”的感觉,你是怎样看待这个现象的呢?
徐经理:这个我感觉也无可厚非。五里湖就这么点湖岸线,真正能在湖边造房子的也就这么几家开发商,这几个项目。它既然能跻身于湖岸一线,它肯定会非常用心的去把这个优势发挥出来。因为竞争是讲究差异化的。也许无锡可能有200个楼盘,真正在湖边的只有10个楼盘。哪怕这10个楼盘雷同,也就是这10个楼盘,不会到泛滥的程度。所以说大家都把眼光集中在它非常优越的自然资源,来进行一些品牌的推广,我觉得还是很正常的。只是说,我们不要有了这样一个山水资源来足以承担市场所有的竞争压力。我们希望湖边的开发商,一定要有一种尊重人文,尊重资源的一种觉悟。

益房网:现在全国炒的很热的一个话题,就是很多一线城市房交量都在直线下跌,徐总最为一个专业人士是怎样看待这个问题呢?
徐总:这个话题最近谈论的非常多,媒体包括中央电视台,王石在一个记者招待会上说出了“拐点”两个字。“拐点”可以称为2007年末关键词第一名。现在延伸到,房地产出现“拐点”,中国经济会不会出现“拐点”?现在通货膨胀,CPI指数上涨非常快。当然,目前经过一些列现象,在07年年末,整个房地产笼罩着一层迷茫、困惑的感觉。因为在10月份的时候,房地产市场还是高歌猛进。房价已经成为了不仅仅是普通老百姓关注的话题,温家宝总理在新加坡发表演讲的时候,提到了房市和股市的问题,房地产他还主要提到了房价的问题。房地产的问题主要就是房价的问题,这是温总理讲的。

    应该来讲,房价在07年让很多人都感觉到非常的惊奇,或者说有点失措。经济学家也好业内的专家也好都对2007年进行过一次评估,但是大大出乎意料。2005年这个房价上升是7.5,这一年是比较快的;2006年是上升是5.5,通过宏观调控,房价在某些区域得到了抑制;2007年从目前的统计数据来看,整个中国房价上涨超过12%。也就是说,调控三年来得到的结果是房价以两位数再增长,和当初的调控措施完全是违背的。究竟是什么原因,在2007年,房价会有这么高的涨幅?究竟2008年会是一个什么样的发展状况?是不是真的出现“拐点”了?这可能不是你们益房网代表的媒体一方,包括赛博作为一个代理公司顾问机构的一方,其实开发商更焦虑。现在天天有开发商来和我进行沟通,或者邀我去谈谈这样一个情况,如何去应对中国房地产发展的一个态势。这一点呢,我们要理性的看待。

    从2000年中国取消实物分房的形式,而采用货币分房的形式以后,中国的房地产市场确实在不过十年的时间之内得到了长足的发展。那么它的贡献也是有目共睹的,中国要实现小康社会,中国要搞现在化的城市,房地产开发商的贡献是不容磨灭的。在2000年的时候,中国的人均面积不到5个平方,到2007年年底,我预计整个中国的人均居住面积大道了28%,中国老百姓的住房确实得到了很大的改善,中国的城市变的更漂亮的。我们房地产的十年做出了很好的贡献,也能到了长足的发展。也许到了今天我们更头疼的是房价让一部分人丧失了居住权。主要的矛盾在这边,房价涨对财富相对多的人而言,没有非常大的影响它的相对供求关系。对于一些中低收入家庭,确实在这样一个高房价下,居住权力有很大的限制。作为每一届政府也好,联合国也好曾将提出的口号是“居者有其屋”,人人都有一套自己的房屋。

    那么对于中国这样一个房价和收入水平 严重有差异的这样一部分消费者,如何来保证“居者有其屋”?那么这个我们可以看到国务院的24号文件明确提出,要建立中国的住房保障体系要加快廉租房和经济适用房的建设。这样一个国务院名义发的通知,这样一个政策,明确的界定了市长问题和市场问题。作为房地产,哪些。老百姓的居住是有市长解决,哪些人的居住问题有市场来解决。所以一定要把市长问题和市场问题搞清楚了以后,才能来分析目前中国的房地产这样一个走势。廉租房和经济适用房也非常明确的提出一部分中低收入家庭的居住问题应该有市长来解决,相比,中产以上的有市场来解决。这次温家宝总理还有了口误,他在新加坡演讲的时候,他说要通过经济适用房和安居房来解决中产阶级收入家庭的住房问题,全国一片哗然,政策要变啦。不是中低收入,中产阶级也可以接受安居房。明确来讲24号文件的精神没有变,还是中低收入家庭不是中产阶级家庭。允许总理,有时候也会有口误啊!这样一个问题一但得到解决的话,我想整个的名生矛盾就会得到很大的改善。

    什么原因推动中国房地产这么几年有这么飞速的发展?房地产的基本面有没发生变化?我们只要理性客观的去分析,什么原因一定要推动中国地产在这么一个阶段高速的发展?未来这些基本面有没发生变化?当这些基本面发生变化的时候,我们才能来分析是否有“拐点”。所以不是某个人说“拐点”就出现“拐点”。所以,特别是媒体和专家,应该有自己一个理性客观的判断,基于一些统计数据和分析才能来对后期进行预判。不能说一个说“拐点”,好,大家都跟着来讲。我感觉作为媒体也好,业内的一些人士也好应该多有更客观的心态,更理性的进行一些分析来得出一些数据和观点。我想这样更有说服力。中国房地产这么十年的时间,特别是最近五年,发展的势头非常的迅猛。什么原因?

    第一,中国高速发展的经济。房地产是资金密集型的。老百姓手里要有这样一个财富,才能有能力去购房。老百姓有了这样一个财富以后,才会去改善自己的住房。这么几年,中国经济的高速发展一定会带来中国房地产市场的繁荣。这是一个最最基本的保证。那么2008年经济是不是不发展了呢?那么这一点是肯定不会变,而且在以后很长的一段时间不会变。我们也跟一些经济学家进行沟通,在私下里也讲到中国经济在未来20年以8%的速度保持高速发展。所以说房地产这个基本面我想没有变。第二,中国旺盛的需求。为什么房地产市场这么火红,价格这么高?供求关系出现了问题。07年以12%的涨价的幅度出现不是一个偶然的现象。因为06年出现了国6条,有个7090,就是70%的建筑面积要在90平米以下。由于这个政策大量的项目延迟审批,反过来推到07年,供求关系明显的出现变化。供给量的稀缺,旺盛的需求,导致价格往上攀升。所以说在市场经济,没有其他原因,供给和需求是两个不变的法则,所有的价值规律和竞争法则都是在供求和需求之间产生。那么07年的供求关系发生了变化以后,价格很快就上来。那么08年的供求关系会不会发生变化呢?08年的需求我感觉是没有变化。老百姓改善住处,08后的人都要结婚。甚至有人开玩笑说:“谁推动中国房价,就是你们,中国的女孩子推动房价发展!”中国外来三到五年都会保持一个比较旺盛的需求。所以这个基本面也没有变。第三个,城市化。我们每年有二千万人口要居住到城市。中国要走强国之路,必须工业化,工业化就要城市化,城市化每年就要大批人口居住到城市。目前我们每年城市化的比例是1.8。按照这个比例,每年要二千万人要居住到城市。按人均面积每人28平方米,每年要5.6个亿的房屋开发用于城市化。这样一个庞大的需求在这边。那么这样一个基本面在未来也不会变。我们从中国长远的策略来讲,我们到2020年要达到70%的城市化。就是说最近城市化根本不会题停止,而且我们大国崛起,大国崛起一定要城市化。第四,人民币的崛起,会推动固定资产的升值,固定资产一个非常强势的需求。最后一个,中国的土地,18亿亩耕地的红线不能变。我们不可能有更多的土地出来造房子,老百姓还要吃饭的。从这一点来讲,中国房地产基本没有发生变化。

    所以说也不可能2008年中国房地产会出现“拐点”。那么我们来欲看2008年的话,可以得出几个结论,中国的房地产在未来,还能够保持一个相当长期健康稳定的发展。随着人民币的升值和固定资产价格的上涨,特别是经济的发展,房地产的价格合理的上涨是肯定的。不会在某一段时间价格往下走。第三,08年可能会在局部市场有所调整。我们说的局部市场就是投资过重,投机泡沫很重的城市。它的房价已经推到一个虚高的成分。还有它的有效需求,本土需求不足的城市,像深圳,40%的本土需求,60%的外来资本和投机资本在这个市场消费。一旦信心有什么变化,一旦发现这个城市往上走的盈利能力降低,不是说那个地方本身不会发生问题,它感觉资本是趋利的,现在投在深证5年之内只能涨20%,现在投在无锡5年之内能涨50%,大量的资本从那个城市过来。它的有效需求本来就不足,导致区域市场的调整,短时期之内可能出现成交量下降或者价格往下走的情况,这个在08年可能出现。在发展中毕竟有调整,这个是辨证的,有发展就有调整。不可能一直往上走这个直线。所以在08年的区域市场有些调整,甚至出现价格的局部松动,这是很正常的现象,不会改变整个中国房地产的走势。

益房网:现在眼前2007年即将过去,崭新的2008年即将到来。无锡房地产市场在2007年什么事件给您印象最深刻,对2008年您又有什么样的展望呢?
徐经理:07年两年不见的排队现象重新在无锡出现,这个是非常值得我们去研究的一件事情。03年,房地产井喷的时候,春江花园两天半卖了一千多套房子。那个时候不需要销售人员,我们只要签字就行。收钱签字,没有销售可言。05、06年又出现调控,应该说是比较平稳的行情。到07年我们可以听到每个项目都在排队,由此可见中国的需求是多么旺盛。所以说出现“拐点”不大可能。应该说无锡身处长三角非常高速发展的经济带,08年,无锡的房地产市场应该还是在一个相对比较好的供求关系结构之下会有一个比较好的发展,整体价格还是会往上,局部区域的价格不会低于07年这样的涨幅。

益房网:再次感谢徐总接受我们益房网的采访!